سقوط دسته جمعی در سیاهچاله مسکن

پایگاه خبری / تحلیلی نگام _ بحران اجاره نشینی و افزایش قیمت خانه های مسکونی حالا نه فقط کلانشهرها که تمام کشور را فراگرفته است

وسط دی ماه است و او نفس نفس می زند ، انگار که نفسش بند می آید. جوان نیست و به روزهای میانسالی نزدیک می شود و مشخص است کلافه است و بی حوصله. پشت سرش زنی با مانتو و شال خوشرنگ از در املاکی بیرون می آید و صدایش می کند که آرمان قرار نبود این طور عصبانی شوی و با صدایی بلند می گوید «به طرف می گویم ۱۵۰ میلیون پول پیش دارم و ۴ تومن اجاره نمی بینی چطور جواب می دهد ؟ هر رقمی بگوییم باز می گویند فلان قدر نمی توانی بدهی ، نه نمی توانم.»

خودم را سرگرم گوشی تلفن می کنم اما زن متوجه می شود و هیس هیس گویان مرد را به سمت ماشین سمندی که پارک است می کشد.

وارد بنگاه معاملات املاک می شوم و سلام می کنم و می پرسم مورد اجاره با ۵۰ میلیون پول پیش و ۲ میلیون اجاره آیا هست؟ حتی توجهی نمی کند که سر بلند کند و می گوید ، اینجا ؟ این حوالی ، نه ابدا ، برو سمت پایین . می گوید مرکز هم نه ، برو پایین شاید پیدا شد.

به همین راحتی انگار که آدم ها اهمیت ندارند که حتی از آنان سوالی بیشتر کنیم می گوید فقط برو .

جایی که هستم نه بخش مرفه ای از شهر ، که جایی حوالی غرب تهران است و خانه ای که دنبالش می گردم یک خوابه کوچک و یا حتی یک سویت است. اما مشاور املاک آنقدر مطمئن است که یافتنش با این رقم ها ناممکن است که حتی از من سوال نمی پرسد و فقط می گوید برو ، برو دور از جایی که دنیال خانه هستی را بگرد.

بحران مسکن از بهار تا زمستان

بحران بازار مسکن که روزگاری مربوط به اواخر بهار و تابستان بود و هر سال با روندی نبی افزایش می یافت حالا به بازاری جهنمی تبدیل شده است.

بازار مسکن در پاییز و روزهای ابتدایی زمستان امسال به سبب طبیعت خود و هم به جهت کاهش نرخ ارز در رکود نسبی فرورفت. اما این رکود نسبی به هیچ وجه از قیمت مسکن در این بازار نکاست. اکنون نیز عمده کارشناسان این حوزه معتقدند با ورود تقاضا از بهار سال آتی به سبب کمبود قابل‌توجه عرضه و پاسخ‌گو نبودن عرضه نسبت به تقاضا، در این بازار شاهد طوفانی در قیمت‌ها و افزایش خیره‌کننده آن خواهیم بود. این در حالی است که فارغ از اقدامات در دست انجام دولت برای ساماندهی قیمت‌ها، که تا به اکنون خروجی ملموسی در ان بازار تجربه نشده است.

تورم مسکن و نفس گرفته مستاجران

مرکز آمار ایران نرخ تورم مسکن در آذر ۱۳۹۹ را منتشر کرد که بر اساس آن نرخ تورم ماهانه مسکن تهران در آذرماه منفی ۸.۵ درصد اعلام شد.

با این همه اما نرخ تورم نقطه ای نشان می دهد برای خرید خانه در تهران نسبت به آذر سال گذشته ۸۳ درصد بیشتر باید پرداخت کرد.

اعلام آمار های جدید در حوزه مسکن در حالی است که آذرماه دفتر اقتصاد مسکن وزارت راه وشهرسازی در گزارشی که بعد از مدت ها از وضعیت مسکن کشور ارائه کرد، آماری از رشد نجومی میانگین قیمت ها داد که نشان از رشد تورمی در حوزه مسکن است و با آمار های مرکز آمار ایران اما چندان هم خوان با شرایط و تجربه قیمت در بازار ها نیست.

آن طور که روز گذشته مرکز آمار ایران گزارش داده، نرخ تورم ماهانه مسکن در آبان ۹۹ برابر ۱.۳ درصد بوده است که در آذر ماه این نرخ روند نزولی داشته(۹٫۸ درصد کاهش یافته) و به رقم ۸.۵ درصد رسیده است.

بر این اساس خرید یک خانه در آذر ماه در قیاس با آبان ماه به صورت میانگین۸.۵ درصد ارزان‌تر تمام شده است.

تورم یکساله مسکن ۸۳ درصد است

همچنین در این گزارش، نرخ تورم نقطه‌ای نیز نشان دهنده درصد تغییر عدد شاخص قیمت، نسبت به ماه مشابه سال قبل است. نرخ تورم نقطه‌ای در آذر ماه امسال به عدد ۸۳ درصد رسیده است؛ یعنی بایدخریداران برای خرید یک واحد مسکونی در شهر تهران نسبت به آذر ١٣٩٨، ۸۳ درصد بیشتر پرداخت کنند.

این در حالی است که تورم نقطه‌ای این ماه در مقایسه با ماه قبل (آبان ماه که برابر ۱۱۴.۷ بود) ٣١.٧ واحد درصد کاهش یافته است.

مرکز آمار در گزارش خود نرخ تورم سالیانه آدرماه ۹۹ املاک مسکونی در تهران را نیز برابر ۹۸.۲ درصد اعلام شده که نسبت به ماه قبل (آبان ماه) که برابر با ۶۵.۲ درصد بوده ۳ واحد درصدی را نشان می‌دهد.

آن طور که مرکز آمار ایران اعلام کرده این آمار براساس اطلاعات خام موجود در سامانه املاک و مستغلات وزارت مسکن و شهرسازی بوده است اما با این همه بر اساس قیاس با آنچه که چندی پیش دفتر اقتصاد مسکن وزارت راه وشهرسازی، در رابطه با تحولات قیمت مسکن استان‌های کشور در ۳۰ مرکز استان اعلام کرد، مقداری خوش بینانه تنظیم شده است.

مقایسه آمار اعلام شده از سوی متولی بخش مسکن از یک سو و آمار منتشر شده از سوی مرکز آمار ایران در همین ماه، نشان می‌دهد، براساس آمار متولی مسکن، میانگین کشوری قیمت مسکن براساس سطح متوسط قیمت مسکن در ۳۰ مرکز استان در فاصله بهار تا آبان امسال، معادل ۲۳۷ درصد رشد کرده است. همچنین بر مبنای میانگین قیمت هر مترمربع ۵ میلیون و۷۰۰ هزار تومانی مسکن در کشور در بهار ۹۹، که از سوی مرکز آمار منتشر شد میانگین قیمت مسکن در این فاصله تا آبان ماه (براساس آمار متولی مسکن) ۱۶۰ درصد رشد کرده است.

اگرچه ارقام اعلامی در این گزارش از سطح میانگین قیمت مسکن در بعضی استان‌های کشور با واقعیات جاری در بازار مسکن هم خوان بود اما برخلاف آن کم‌نمایی در قیمت ساخت مسکن در فرآیند محاسبه سود ساخت‌و ساز در این گزارش بسیار کم تر از چیزی است که در عمل وجود دارد.

یورش دلالان به سمت بازار مسکن در زمستان

همه این شرایط در حالی است که گفته می شود از آغاز زمستان تعداد فایل های مربوط به مسکن در تهران افزایش یافته است.

این مساله به کاهش قیمت های پیشنهادی منجر شده است. مقطع کنونی فضا را برای سوءاستفاده برخی سفته بازان و سرمایه گذاران فراهم کرده تا از این بازار، ماهی های درشت صید کنند.

بررسی ها نشان می دهد کاهش قیمت های پیشنهادی در بعضی مناطق شمالی پایتخت به بیش از ۳۰ درصد می رسد که تمایل خریداران را به انعقاد قرارداد افزایش داده و به رشد ۳۸ درصدی معاملات در کل شهر تهران نسبت به ماه قبل منجر شده است. اما این عامل در کنار انتظارات تورمی باعث شد تا نرخ ها به طور متوسط ۱.۸ درصد در مقایسه با آذرماه بالا برود اما همانند سال های قبل که قیمت ها در شب عید بعضا به شکل بی قاعده بالا می رفت هم اکنون تب و تاب قیمتی در بازار دیده نمی شود.

آرش، یکی از مشاوران املاک منطقه است او معتقد است که افت قیمت ها طی دو ماه گذشته در واقع تخلیه حباب بوده و می گوید که «مبنای قیمت ما بر اساس فایل های نوساز است که اصولا سازندگان با ضرر نمی فروشند. به طور مثال وقتی یک واحد برای سازنده متری ۴۰ میلیون تومان تمام شده، آن را با قیمت ۳۵ میلیون تومان نمی فروشد؛ مگر این که چک داشته باشد یا پول لازم باشد. متقاضی واقعی هم که با قیمت ۳۵ میلیون تومان توان خرید ندارد. در نتیجه شرایط برای سواستفاده دلال ها فراهم می شود.»

با وجود آن که بازار مسکن برای دهه ها در اختیار سفته بازان و سرمایه گذاران قرار داشته، تا کنون قانون و ساز و کار مشخصی برای مقابله با این فرآیند وجود ندارد. البته قانون مالیات بر خانه های گران قیمت قرار بود از امسال اجرایی شود که طبق آمار دیوان محاسبات مجلس، تحقق مالیاتی در این بخش طی هشت ماهه ابتدای امسال صفر بوده است. قانون مالیات بر عایدی مسکن نیز که زمزمه های آن از سال ۱۳۹۷ شنیده می شود هنوز به تصویب نرسیده است. قانون مالیات بر خانه های خالی نیز که پس از تصویب مجلس اخیرا به تایید شورای نگهبان رسیده، در انتظار اجرا از سوی سازمان امور مالیاتی است تا شاید مقداری در تبدیل بازار مسکن از حالت سرمایه ای به حالت مصرفی تاثیرگذار باشد.

دی امسال متوسط قیمت هر متر مسکن در شهر تهران ۲۷ میلیون و ۳۹۰ هزار تومان بوده که نسبت به ماه قبل و ماه مشابه سال قبل به ترتیب ۱.۸ و ۹۸.۳ افزایش دارد. طبق اعلام بانک مرکزی همچنین تعداد معاملات انجام شده در دی ماه سال ۱۳۹۹ معادل ۳.۵ هزار فقره بود که نسبت به ماه مشابه سال قبل ۶۷.۱ درصد کاهش و در مقایسه با ماه قبل ۳۷.۶ افزایش را نشان می‌دهد.

با این شرایط به نظر می رسد باید منتظر بهار و تابستان سخت تری برای مصرف کنندگان مسکن و اجاره نشینان باشیم. در حالی که دولت و مسولان اقتصادی کشور هم چنان بر طبل خوش خیالی می کوبند و تقریبا هیچ راهکار مشخصی برای بحران روز افزون مسکن در کشور ندارند.