بازار مسکن خیز برداشت: محرک‌های بازار مسکن چیست؟

نگام ، اقتصادی _ بازار مسکن خیز گرفت. حالا در شرایطی که سود سپرده‌های بانکی چنگی به دل نمی‌زند، دلار بازار مبهمی را تجربه می‌کند و معاملات دلاری تقریبا متوقف شده است و بورس ریزش‌های پی‌درپی را تجربه می‌کند، بازار مسکن بی‌صدا پیشروی می‌کند. آخرین گزارش بانک مرکزی از وضع معاملات ملکی، رقم عجیبی را به ثبت رساند. براساس این گزارش، قیمت هر مترمربع مسکن تهران در فروردین ٩٧ نسبت به فروردین ٩۶ نزدیک به ٣٠‌ درصد رشد داشته است. البته فعالان بازار هم این جهش قیمت مسکن را تأیید می‌کنند و می‌گویند؛ بالاخره طلسم این بازار شکسته و خریدوفروش‌ها به رونق افتاده است.

به گزارش اقتصادوما ، غرب تهران رکورد افزایش قیمت‌ها را به نام خود ثبت کرد. توزیع تعداد معاملات انجام‌شده برحسب مناطق مختلف شهر تهران در فروردین‌ماه ‌سال ١٣٩٧ حاکی از آن است که میان مناطق ٢٢گانه شهر تهران، منطقه ۵ با سهم ١٣,۵درصدی از کل معاملات، بیشترین تعداد قراردادهای مبایعه‌نامه را به خود اختصاص داده است. زعفرانلو یکی از مشاوران املاک در منطقه غرب تهران می‌گوید: «خانه‌ای در منطقه جنت‌آباد که آبان پارسال متری ۶‌میلیون تومان به فروش می‌رفت، این روزها قیمتش به ٩‌میلیون تومان رسیده است. هر واحد ملک نوساز در پونک حد فاصل شهرک غرب و اتوبان یادگار امام این روزها متری ١١‌میلیون تومان معامله می‌شود، درحالی ‌که همین ملک را بهمن پارسال با حدود ٧.۵‌ میلیون تومان هم می‌توانستید خریداری کنید.»

آن‌گونه که این فعال بازار می‌گوید: میزان تقاضا در واحدها با متراژ پایین بسیار بیشتر از متراژهای بزرگ است و همین مسأله موجب شده که قیمت خانه‌های زیر ١٠٠متر بیش از دیگر خانه‌ها افزایش یابد.

اما رشد قیمت‌ها تنها به این مناطق محدود نمی‌شود. هر مترمربع خانه در منطقه مهرآباد که شهریور پارسال ٣,۵‌میلیون تومان معامله می‌شد، حالا حدود ۵‌میلیون تومان می‌ارزد. شرق تهران هم اوضاع به همین قرار است. پارسال درحالی با داشتن ٣٠٠‌میلیون تومان می‌توانستید یک خانه ۶٠متری در منطقه پیروزی خریداری کنید که این روزها با ۴٠٠‌میلیون تومان هم قادر به خرید چنین خانه‌ای نیستید و باید موجودی خود را به حدود ۴۵٠‌میلیون تومان برسانید. حالا آن‌گونه که محمد یکی از فعالان بازار در منطقه شمال تهران می‌گوید: سازندگانی که نگاه تیزبینی دارند، حالا به سمت خرید خانه‌های کلنگی رفته‌اند. به دلیل رکود بازار قیمت مسکن در سال‌های گذشته کمتر از نرخ تورم افزایش می‌یافت و همین مسأله جذابیت بازار ساخت‌وساز را از بین برده بود.

درحالی بسیاری از خریداران ریشه افزایش قیمت ماه‌های اخیر را در زیاده‌خواهی برخی از مالکان می‌دانند که جعفر خزاعی سرچشمه کارشناس مسکن می‌گوید؛ قیمت ساخت مسکن در پایتخت بشدت افزایش یافته است. به گفته او، درحالی قیمت ساخت مسکن در پارسال حدود یک‌میلیون و ٢٠٠‌هزار تومان بود که امروز ساخت هر مترمربع در ساده‌ترین حالت یک‌میلیون و ۶٠٠ تا یک‌میلیون و ٧٠٠‌هزار تومان آب می‌خورد.

بازار متفاوت فروردین

بازار معاملات مسکن در نخستین‌ ماه امسال متفاوت از چند‌ سال اخیر بود. حدود ۵‌هزار معامله واحد مسکونی با متوسط قیمت ۵۵,٣‌میلیون ریال به ثبت رسیده است. حجم فروش واحدهای مسکونی درحالی نسبت به ماه قبل و ماه مشابه‌ سال قبل به‌ ترتیب ۵٩ و ۶.٣‌درصد کاهش نشان می‌دهد که نرخ رشد متوسط قیمت افزایش حدود ٢٩.۵‌درصدی را نشان می‌دهد. هرچند که گزارش بانک مرکزی از کاهش تعداد معاملات در فروردین خبر می‌دهد اما فعالان بازار از افزایش تعداد خریدوفروش‌ها در اردیبهشت می‌گویند. زعفرانلو یکی از فعالان بازار در غرب تهران با اشاره به سیاست‌های ارزی دولت در این‌باره گفت: نبود بازار مناسب برای سرمایه‌گذاری نقدینگی موجود در جامعه را به سمت بازار مسکن سرازیر کرده است. او ادامه می‌دهد: همین دیروز خود من ٣ معامله انجام دادم که جزو معدود اتفاقات سابقه کاری من است.

رکوردزنی بازار مصالح

این افزایش قیمت در حالی است که فعالان بازار می‌گویند بازار مصالح ساختمانی رشد بیش از ٣٠‌درصدی را شاهد بوده است. خزاعی، عضو سابق هیأت‌مدیره انجمن انبوه‌سازان در این‌باره می‌گوید به‌عنوان مثال قیمت هر کیلو میلگرد سایز ٢۶ از کیلویی ١٨٠٠ تا ٢‌هزار تومان به ٣‌هزار تا ٣٢٠٠ تومان رسیده است. قیمت سیمان هم از ۵ تا ۶‌هزار تومان به ٨ تا ٩‌هزار تومان رسیده است. بی‌تردید این رشد از یک طرف با افزایش هزینه‌های سرمایه‌گذاری در بخش عرضه مسکن، انگیزه ورود به بازار را کاهش می‌دهد و از طرفی با افزایش انتظارات قیمتی بالا در آینده این بخش، می‌تواند عاملی در جهت ورود به این بخش باشد. البته نباید از نقش مهمترین بازار رقیب مسکن، یعنی سپرده‌های بانکی چشم‌پوشی کرد. بر این مبنا، نرخ بالای سود سپرده‌های بانکی، تأثیرات نامطلوبی بر بازار مسکن بر جای گذاشته است؛ به‌گونه‌ای که یکی از عوامل موثر تطویل رکود مسکن را بدون شک می‌توان نرخ‌های بالای سود سپرده‌های بانکی دانست.

بازار جذاب

در ایران به دلیل توسعه‌نیافتگی بازارهای مالی و سرمایه، بازار مسکن نقش مهمی در جذب دارایی‌های افراد برعهده داشته است. براساس برخی مطالعات، املاک مسکونی و تجاری طی سالیان گذشته، بیش از ٨٠‌درصد خالص ثروت را به خود اختصاص داده است. سهم مسکن در سبد هزینه‌ای خانوار بسیار قابل توجه است به‌طوری‌که این سهم براساس داده‌های منتشر شده از ٢٨‌درصد در ‌سال ٧١ به بیش از ٣٣‌درصد در ‌سال ٩٢ رسیده است.

همچنین این بخش ضریب اهمیت بالایی نیز در محاسبه تورم به خود اختصاص داده است، به‌طوری که ضریب اهمیت آن در محاسبه شاخص قیمتی مصرف‌کننده، بیش از ٣٠‌درصد است و این بدان معنی است که افزایش قیمت در این بخش، تأثیر بسیار زیادی بر سطح قیمت‌ها در اقتصاد و البته در هزینه مصرفی خانوار خواهد گذاشت. از نظر اشتغال نیز این بخش سهم قابل توجهی را به خود اختصاص داده است. بنابراین سرمایه‌گذاری در بخش مسکن و تعداد ساختمان‌های شروع شده ازجمله مهمترین شاخص‌های پیشرو برای رشد اقتصادی به حساب می‌آید؛ افزایش فعالیت‌های ساختمانی، رشد اقتصادی را به همراه خواهد داشت و رکود در این بخش می‌تواند یکی از عوامل کاهنده رشد اقتصادی باشد زیرا مسکن سهم قابل توجهی از تقاضای کل اقتصاد را به خود اختصاص داده است. در همین راستا، براساس گزارش بانک مرکزی، در اسفندماه ‌سال ۱۳۹۶، تعداد معاملات آپارتمان‌های مسکونی شهر تهران به ١٢,٣‌هزار واحد مسکونی رسید که نسبت به ماه مشابه ‌سال قبل افزایش اندک ۵.٠درصدی را نشان می‌دهد.

محرک‌های بازار مسکن چه بود

در این میان توجه به دو عامل تحریک‌کننده قیمت مسکن بسیار مهم به نظر می‌رسد: نخست نرخ سود سپرده‌های بانکی است که به تصمیم نهاد سیاست‌گذاری بر‌می‌گردد و این‌که چه تصمیماتی برای آینده آن اتخاذ خواهد کرد، می‌تواند اثر قابل‌توجهی بر تحولات بخش مسکن داشته باشد. دومین عامل نیز بحث تحریک عرضه و تقاضای این بخش است. افزایش حجم تسهیلات در این بخش می‌تواند از طریق افزایش تقاضا، این بخش را تحریک کند. در بسته سیاست‌های اعتباری ‌سال ۹۷ برای بازار مسکن، منابع محدودی نیز برای وام بدون سپرده خرید مسکن در نظر گرفته شده است. کل اعتبار در نظر گرفته شده در بسته برای تسهیلات بدون سپرده ساخت و خرید مسکن حدود ۸‌هزار میلیارد تومان است. در‌ سال جدید، در تهران، شهرهای بزرگ و سایر شهرها به ترتیب وام‌های بدون سپرده ۶۰، ۵۰ و ۴۰ میلیون تومانی برای خرید مسکن پرداخت خواهد شد.

بخش عرضه را نیز می‌توان براساس ابزارهای موجود تحریک کرد، به‌طوری که براساس اخبار منتشرشده، تحریک مسکن از سمت «عرضه» با پرداخت تسهیلات بدون سپرده ساخت آغاز شده است. تسهیلات جدید در چهار گروه شهری تهران، مراکز استان‌ها و شهرهای با جمعیت بیش از ۲۰۰‌هزار نفر، سایر شهرها و همچنین مناطق کمتر توسعه‌یافته، با سقف‌های ریالی متفاوت پرداخت می‌شود و در هر گروه، بر حسب نوع سازنده و شیوه ساخت‌وساز، مبالغ وام در سه سطح مختلف تعریف شده است. سقف این وام در تهران برای سنتی‌سازی ۷۰ میلیون، انبوه‌سازان ۹۰ میلیون و انبوه‌سازان استفاده‌کننده از تکنولوژی‌های نوین نیز ۱۱۰ میلیون تومان است. تسهیلات جدید دارای مشوق ریالی برای کوچک‌سازی است. در شرایط کلی، برای دریافت این تسهیلات، باید معادل ۲۰‌درصد سقف وام‌، اوراق مسکن تهیه شود، اما سازنده‌های آپارتمان‌های حداکثر ۷۵ مترمربع در شهرهای بزرگ و حداکثر ۱۰۰ مترمربع در شهرهای کم‌جمعیت، از خرید اوراق معاف هستند.